Os fundos imobiliários (FIIs) “de papel” recebem este apelido por conter na sua carteira outros investimentos relacionados ao mercado imobiliário, como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Mateus Vitoria Oliveira, CEO da Private Log, área de logística da Private Construtora, aponta que os FIIs de papel “vêm se beneficiando dos juros altos e da indexação de seus CRIs à inflação ou ao CDI”. No caso das maiores valorizações listadas do segmento, ele destaca ainda “o bom nível de diversificação e gestão ativa de suas carteiras”. Já os fundos que investem diretamente em imóveis são apelidados “FIIs de tijolo”. Entre os apontados no ranking, Olveira destaca o BTLG11 por sua “vacância controlada, localização estratégica e contratos atípicos, oferecendo solidez e boa previsibilidade de receitas”. Já os fundos XPML11 e HGBS11, voltados a shopping, são impulsionados “pelo aumento da circulação nos centros comerciais e pela retomada do consumo presencial, sendo a diversificação geográfica e de inquilinos um de seus principais diferenciais”.

Desafios para os fundos imobiliários

Na visão de Oliveira, os juros altos e a ausência de perspectiva de cortes criam desafios para os FIIs de tijolo, “que têm maior sensibilidade à atividade econômica e à taxa de desconto de seus fluxos futuros”. “Por outro lado, os FIIs de papel e os fundos logísticos com contratos de longo prazo, baixa taxa de vacância e correção monetária têm se beneficiado desse ambiente”, explica. A decisão sobre investir em FIIs em 2025 passa então por uma avaliação criteriosa dos fundos, considerando os ativos em carteira. Sobretudo no segmento “de tijolo”, deve ser observada “localização, padrão construtivo e perfil dos inquilinos, além do tipo de contrato”. Outra dica é analisar o histórico de rendimento e de distribuição de dividendos, buscando consistência ao longo do tempo. Por fim, é importante dizer que fundos imobiliários são um investimento de alto risco, que deve ser buscado apenas por quem já possui uma reserva de emergência em ativos mais seguros.